หลักการทางเศรษฐศาสตร์ทั้งหกของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทประเมิน

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการที่นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ใช้ในการประเมินราคาเดียวที่จะจ่ายให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตามความเป็นจริง

แน่นอนว่าวิธีการที่คุ้นเคยที่สุดสำหรับโบรกเกอร์และตัวแทนคือการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (หรือ CMA)

ในกรณีนี้การประเมินค่าทรัพย์สินเกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตามราคาขายสำหรับคุณสมบัติอื่นที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่ตลาดท้องถิ่น บริษัทประเมิน

นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เลือกขายที่ดีที่สุดเพื่อใช้ในการอนุมานราคาของคุณสมบัติเฉพาะระบุลักษณะที่มีผลต่อราคาซึ่งแตกต่างระหว่างการขายและทรัพย์สินภายใต้หัวข้อจากนั้นประเมินค่าเงินดอลลาร์ของความแตกต่างเหล่านั้น เปรียบเทียบการขาย

อย่างไรก็ตามสิ่งที่ไม่เข้าใจบ่อยครั้งเกี่ยวข้องกับจุดเน้นของการสนทนาของเรา การประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ (เช่นอาคารสำนักงานอาคารอพาร์ตเมนต์และที่ดิน) ในท้ายที่สุดจะขึ้นอยู่กับหลักการของเศรษฐศาสตร์

ดังนั้นในบทความนี้เราจะดูและสรุปหลักการทางเศรษฐกิจที่ประยุกต์ใช้หกประการเหล่านี้เพื่อให้คุณทราบถึงผลกระทบที่มีต่อการประเมินค่าทรัพย์สิน

1) ความคาดหวัง

  • นี่คือความคาดหวังของผลประโยชน์ในอนาคต กล่าวอีกนัยหนึ่งนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยพิจารณาจากกระแสรายได้ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต บริษัทประเมิน ดังนั้นพวกเขาจึงมีแนวโน้มที่จะให้ความสำคัญกับทรัพย์สินในรายได้ที่สร้างขึ้นมากกว่ามูลค่าตลาดหรือเมื่อมีการก่อสร้างและต้นทุนที่ดินเพื่อแทนที่อสังหาริมทรัพย์
  • แน่นอนว่าไม่ควรแปลกใจสำหรับคุณที่เข้าใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ รายได้ที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ซื้อกระแสเงินสดที่พวกเขาคาดว่าจะเก็บจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
  • 2) ความสอดคล้อง

สิ่งนี้ถูกกำหนดให้เป็นความต้องการความคล้ายคลึงกันและความเข้ากันได้ที่สมเหตุสมผลในสถานที่ที่กำหนด ยกตัวอย่างเช่นการใช้ที่ดินที่เข้ากันได้อาจสร้างมูลค่าที่สูงกว่าที่มีข้อ จำกัด ที่กำหนดไว้เนื่องจากสถานที่

ตัวอย่างเช่นอพาร์ทเมนท์คอมเพล็กซ์ที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มักจะมีมูลค่ามากกว่าที่ตั้งอยู่ในเขตอุตสาหกรรม

3) อุปสงค์และอุปทาน

เงินต้นนี้ล้อมรอบทั้งความขาดแคลนและความต้องการอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะทางกายภาพและเศรษฐกิจคล้ายคลึงกันมักจะขายในราคาที่คล้ายกัน แต่การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจได้รับผลกระทบอย่างมากในตลาดที่ไม่มีความสมดุลที่เหมาะสมระหว่างอุปสงค์และอุปทาน

ตัวอย่างเช่นที่ดินในเขตเมืองใหญ่ (ซึ่งเป็นดินแดนที่ยังไม่พัฒนา) จะมีมูลค่ามากกว่าที่ดินในเขตชนบท (ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะมีที่ดินว่างเปล่าจำนวนมาก) ในทำนองเดียวกันการขายอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ในเวลาที่มีอุปทานมากเกินพอที่จะตอบสนองความต้องการเช่าจะมีมูลค่าน้อยกว่าสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากกว่าในเวลาที่มีอุปทานน้อยกว่าเพื่อตอบสนองความต้องการที่เหมาะสม

4) การใช้งานสูงสุดและดีที่สุด

นี่เป็นแนวคิดที่สำคัญที่ครอบคลุมการใช้งานสูงสุดและการใช้งานที่ดีที่สุดของทรัพย์สินมากกว่าการใช้งานในปัจจุบัน กล่าวอีกนัยหนึ่งเมื่อเป็นไปได้ถูกต้องตามกฎหมายเข้ากันได้อย่างเหมาะสมเป็นไปได้ทางกายภาพและเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจและทางการเงินการประเมินค่าทรัพย์สินจะได้รับผลกระทบเมื่อมีการใช้ประโยชน์อื่น ๆ

อาคารอพาร์ทเมนต์ที่สามารถแปลงเป็นคอนโดมิเนียมตัวอย่างเช่นหรือทรัพย์สินสี่หน่วยที่ประกอบด้วยสองด้านที่อยู่ติดกันในสองล็อตภาษีแยกต่างหากสามารถเพิ่มมูลค่าได้อย่างมาก  บริษัทประเมิน 

5) ผลงาน

สิ่งนี้หมายความว่ามูลค่าของทรัพย์สินรายได้นั้นอาจได้รับผลกระทบเมื่อมันถูกต้องตามกฎหมายทางกายภาพและเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจที่จะมีส่วนร่วมในพื้นที่มากขึ้นในราคาที่เท่ากับหรือน้อยกว่ารายได้เล็กน้อย กล่าวอีกนัยหนึ่งเมื่อมูลค่าเพิ่มตรงข้ามกับต้นทุนการบริจาค

ตัวอย่างเช่นเมื่ออาคารสำนักงานสามารถขยายเพื่อเพิ่มพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพิ่มเติมหรืออาคารอพาร์ตเมนต์สามารถเพิ่มหน่วย (อาจใหญ่กว่า) ได้มากขึ้น

6) การทดแทน

นี่คือแนวคิดต้นทุนโอกาส กล่าวอีกนัยหนึ่งนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีเหตุผลจะไม่จ่ายมากขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมากกว่าสิ่งที่ตัวแทนที่ดีที่สุดถัดไปที่มีความเสี่ยงในระดับใกล้เคียงกันจะได้รับผลประโยชน์